유치권 행사 의미? 경매 시 허위 유치권에 당하는 이유

 

경매물건을 검색하다 보면 간혹 매각물건명세서의 하단 비고란에 '유치권 신고'에 대한 내용이 나옵니다.

유치권은 자주 있는 사례는 아니지만 초보 경매자 입장에서는 굳이 위험성이 있는 유치권 물건에 관심을 가질 필요는 없습니다. 

 

 

그러나 유치권은 다른 물권과 다르게 매각물건명세서에 별도로 기재를 할 정도로 중요한 의미를 갖고 있기 때문에 공부해 둘 필요가 있습니다.

 

 

언제까지 경매 초보로 있지는 않을 거잖아요?ㅎㅎ

 

 

1. 유치권 행사 의미

 

유치권은 민법 제320조 제1항과 제321조에 그 성립요건과 불가분성에 대해 나와 있습니다. '유치권'이란 타인의 물건이나 유가증권을 점유한 사람이 해당 물건 또는 유가증권에 관해 생긴 채권이 벼제기에 있는 경우에 해당 채권을 변제받을 때까지 그 물건이나 유가증권을 유치할 수 있는 권리를 말합니다.

 

 

유치권의 핵심은 과연 해당 유치권이 성립요건을 잘 지켜서 인정되는 상황인지를 파악하는 것입니다. 유치권의 성립요건이 충족되어야 법률 효과로서 점유할 권리가 발생하기 때문입니다. 유치권의 성립요건을 자세히 나눠보면 아래와 같습니다.

 

2. 유치권 성립요건

 

- 타인의 물건 또는 유가증권

- 타인의 물건을 점유

- 물건과 피담보채권 간의 견련관계 존재

- 피담보채권이 존재

 

이때 '점유'는 일반적으로 어떤 사람의 사실적 지배에 있다고 보이는 객관적 관계를 말하는 것입니다. 

1) 물건과 일정한 공간적 관계

2) 타인의 지배를 배제할 수 있는 상태

3) 어느 정도 계속적

4) 외부로부터 인식 가능성을 갖춰야 합니다.

 

때문에 점유의 계속성을 인정받기 위해서는 24시간 점유하거나 아니면 주간 점유 및 야간 잠금장치 등을 갖추어야 합니다. 잠금장치만 한 후에 관리하지 않는다면 점유를 인정받을 수 없습니다.

 

 

안전한 점유형태는 경매개시결정등기 전부터 점유를 기산 할 수 있어야 하며, 직접 상주하거나 아니면 경비용역업체를 통한 경비로 다른 사람의 지배를 배제해야 합니다. 끝으로 유치권을 주장하는 안내문을 부착해야만 합니다.

 

 

그러므로 유치권이 부정되는 경우도 많이 있습니다. 

 

 

3. 유치권이 경매에 있어서 매우 매우 중요한 이유

 

부동산 경매에 있어서 유치권은 상당히 주의를 요하는 물건입니다. 그 이유는 경매물건에 설정된 효력 있는 유치권은 등기 순위에 상관없이 매수인에게 인수되기 때문입니다.

 

 

일반적인 물권의 경우 등기 순위에 따라서 낙찰자인 매수인에게 인수되는지가 결정됩니다. 다시 말해 말소기준권리 후에 설정된 전세권이나 저당권 등의 권리는 경매 절차를 통해 말소됩니다.

 

 

하지만 유치권의 경우 설정된 날짜가 말소기준권리보다 후순위라고 하더라도, 순위에 상관없이 경매 낙찰자가 변제해야 합니다. 유치권은 채무의 변제가 있을 때까지,

 

 

해당 채무와 관련이 있는 물건을 유치할 수 있으므로 아무리 유치권이 선순위 권리보다 뒤에 생긴 권리일지라도 사실상의 우선변제를 받을 힘을 지닌다고 표현합니다.

 

 

다음으로 중요한 이유는 일정한 요건을 갖추면 법률상 당연히 성립하는 법정담보물권이기 때문입니다.

 

 

즉 약정담보물권인 질권이나 저당권과 다르고, 당사자 사이의 합의나 등기가 필요 없이 점유만으로 성립합니다. 임차권처럼 전입신고 및 확정일자 등 별도의 신고가 필요한 것도 아닙니다. 즉, 등기사항전부증명서에서 유치권의 존재를 확인할 수 없기 때문에 반드시 별도로 확인이 필요한 것입니다.

 

 

주로 매각물건명세서의 비고란을 통해 유치권의 성립 여부가 표시되어 있습니다.

 

4. 허위 유치권도 정말 많다.

 

의외로 유치권의 권리신고는 어렵지 않습니다. 경매 절차에서 배당요구종기까지 권리신고 및 배당요구를 해야만 권리행사가 가능한 채권과 다르게, 담보물권인 유치권은 언제든지 신고할 수 있습니다.

 

 

때문에 매각기일 직전이 되어서야 유치권 권리신고서가 접수되는 경우가 종종 있고, 이런 경우 참여자가 위험하다고 인식해 유찰되는 경우가 정말 많습니다.

 

 

때문에 경매물건에서 신고된 유치권 중 대부분은 허위 유치권일 가능성이 높은데요. 완전히 소송사기의 의도로 조작된 유치권이 아닐지라도, 유치권의 성립요건이 까다롭기 때문에 유치권이 성립되지 않는 채권자인 경우도 많습니다.

 

 

즉, 유치권의 성립요건 4가지 중 하나라도 충족되지 않는다면, 실제로 자기 돈이 공사에 투입된 공사대금 채권자일지라도 유치권은 성립하지 않게 됩니다.

 

 

또한 점유 자체가 불법행위로 기인한 경우, 채무자의 동의 없이 유치권자가 해당 물건에 대해 사용 수익하는 경우, 계약상 유치권자가 유치권자가 유치권 포기 각서를 제출하는 경우 유치권은 부인됩니다.

 

 

 

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