부동산 경매 권리분석, 왜 선수들은 싸게 낙찰 받을 수 있었을까?

부동산 경매 권리분석은 부동산 경매에 참여할 때 진입장벽을 만드는 거의 유일한 조건 중 하나입니다. 다시말해 부동산 경매 권리분석이 어렵기 때문에 쉽게 일반인 분들이 참여하기 어려운 것이고.

 

 

바꿔말해, 부동산 경매 권리분석만 할 수 있다면 시세보다 저렴한 가격으로 경매 낙찰을 받을 수 있다는 것입니다.

 

 

부동산 경매는 총 6가지 큰 카테고리로 이루어집니다.

 

1)권리분석,2)입지분석,3)시세분석,4)입찰보증금,5)명도,6)경매법원 참여입니다. 하지만 이 중 첫번째 부동산 경매 권리분석을 제외하면 어려운 것이 하나도 없습니다.

 

자세한 내용은 아래 링크 글을 먼저 보시는 것을 권해드립니다.

 

 

부동산 명도소송? 세입자가 제 발로 연락하게 하는 방법

 

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어떻게 그들은 남들보다 싸게 살 수 있었는가?

 

다시 돌아와 강조드리자면, 경매에서 시세보다 저렴한 가격으로 낙찰했다고 하는 분들을 보면 부동산 경매 권리분석 때문이라고 해도 과언이 아닙니다. 

 

 

경매를 통해 부동산 소유권을 얻는 경우 소유권 외에 다른 법적인 권리가 남아 매수인에게 인수되는지를 확인하는 절차를 권리분석이라고 합니다. 경매 물건을 낙찰받아 매각대금을 완납하게 되면 소유권을 얻게 되는데, 소유권 외에 저당권, 전세권 등 경매물건에 설정되어 있던 권리 중 말소되지 않고 남는 권리가 있을 수 있습니다.

 

 

이러한 경우 낙찰자인 매수인의 소유권 행사에 제한이 생기며, 추후 매각대금 외에 추가적인 금전 부담이 생기게 됩니다.

 

 

다시말해, 낙찰자에게 전세권이 인수되거나 대항력있는 임차권이 인수된다면 전세권자와 임차인에게 전세금이나 임차보증금을 경매 절차와 별도로 변제해야 하기 때문에 이를 미리 분석하지 못한다면 자금의 큰 손실이 일어나게 되는 것입니다.

 

 

때문에 경매 부동산에 대한 철저한 권리분석을 통해 매수인이 인수하게 되는 권리가 있는지를 확인해야 하며, 이러한 권리분석은 법원에서 제공하는 매각물건명세서, 현황조서보고서, 부동산등기사항전부증명서, 건축물대장, 토지대장, 토지이용계획확인서 등 다양하고 복잡한 서류들을 확인해야 합니다.

 

 

그리고 법정지상권, 유치권, 분묘기지권 등 공적 서류상으로 확인할 수 없는 부분들은 현장 조사가 필요할수도 있기 때문에 최대한 보수적으로 다가가는 것이 좋습니다.

권리분석은 2가지로 나눠집니다.

 

1.등기사항전부증명서 권리분석과 2.임차인 권리분석입니다. 1번은 등기사항전부증명서에 표기된 부동산에 대한 법적권리사항에 대한 분석이고, 2번은 매각물건명세서를 통해 부동산 점유자인 임차인이 가진 법적 권리사항을 분석하는 것입니다.

 

 

이를 통해 경매 낙찰자가 소유권을 취득한 뒤에도 등기사항전부증명서상 남아 있는 물권이 있는지, 대항력 있는 임차인이 존속하는지를 알아보는 것이 핵심입니다.

 

 

이렇게 낙찰자에게 인수되는 권리가 있다면 이를 추후 해결하기 위해 해당 권리자에게 별도로 변제해야 하며, 이때 들어가는 비용을 계산해 입찰가를 산정하는 것이 권리분석입니다.

 

 

1. 등기사항전부증명서를 통한 분석

 

등기사항증명서만 보더라도 경매 부동산에 지금 있는 각종 권리가 경매 낙찰 후 인수되는지, 매각으로 인해 말소되는지를 쉽게 확인이 가능합니다.

 

 

소유권을 제외한 모든 권리가 말소된다면 이 물건은 안전한 물건이라는 뜻이며, 인수되는 권리가 하나라도 있다면 입찰가를 낮추거나 입찰 참여 시 보수적으로 접근해야 한다는 의미입니다. 때문에 가장 기초적이고 우선적인 작업이 되며, 가장 먼저 살펴봐야 하는 것 중 하나가 되겠습니다.

 

(작성 방법이나 노하우에 대해서는 다음 칼럼에서 계속해서 풀어보겠습니다!... 조금만 기다려주세요ㅜ)

 

2. 임차인권리분석

 

말소기준권리가 등기사항증명서상에서 가장 위에 있다면, 유치권 등 특수한 권리가 존재하지 않는다는 존재 하에 안전한 물건임을 확인할 수 있습니다.

 

 

이러한 권리분석을 한 뒤에 이제 임차인 권리분석을 추가로 확인할 수 있어야 합니다. 임차인 권리분석이란 경매 부동산에 임차인이 거주하고 있는지, 임차인이 있다면 경매 이후 임차인이 계속 거주할 수 있는지, 임차인의 전세보증금을 내가 인수해야 하는지 등을 따져보는 것을 말합니다.

 

 

등기사항증명서 권리분석 그리고 임차인 권리분석을 따로 해야 하는 이유는 전자는 임차인에 대한 내용이 나와있지 않기 때문입니다. 임차인과 관련된 내용을 확인하기 위해서는 경매 법원의 '매각물건명세서'라는 서류를 확인해봐야 합니다.

 

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어떠셨나요? 처음 보는 단어들, 생소한 표현들이 나와 조금은 당황스러우셨을지도 모르겠습니다.

 

 

오늘 글이 크게크게 소개해드린 글이라면 추후에 등기사항증명서 권리분석, 말소기준권리, 임차인 권리분석, 매각물건명세서 등 여러분들에게 꼭 필요한 내용들을 디테일하게 풀어보겠습니다.

 

등기사항전부증명서? 경매를 앞두고 있다면 당장 확인하세요-말소기준권리

 

 

오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.