부동산 명도소송? 세입자가 제 발로 연락하게 하는 방법

드디어 내 집이다!라고 생각했는데, 대화도 안되고 답도 없이 버티고만 있는 세입자... 결국 부동산 명도소송까지 알아보고 계신 분들이 이 글을 읽고 계실 거라 생각합니다.

 

 

물론 부동산 명도소송을 밟아도 좋습니다. 그러나 말 그대로 부동산 명도소송입니다. 개인의 입장에서는 부담스럽고 불편한 일이 많을 수밖에 없고 시간과 비용 문제도 무시할 수 없겠죠.

 

 

하지만 걱정하지 마세요. 이 글은 굳이 시간과 비용을 쓰고 부동산 명도소송을 진행하지 않더라도,

 

 

말없이 버티고 있는 세입자를 협상테이블로 앉게 할 방법 3단계를 소개해드리고자 합니다. 어려운 내용없이 쉽게 풀어 작성한 만큼 3분만 시간 내어 글을 읽어주세요.

 

 

적어도 몰라서 여러분이 손해보는 일이 없으셨으면 좋겠습니다.

1. 내용증명 작성 및 발송

 

내용증명은 잔금납부 이전에도 얼마든지 보낼 수 있지만 잔금납부 당일에 보내는 것이 가장 좋습니다. 아무래도 매수인 자격보다는 소유자의 지위를 얻은 후 점유자와 이야기하는 것이 보다 유리할 테니까요. 

 

하지만 안타깝게도 명도에서 내용증명은 법적 효력이 전혀 없습니다. 해당 내용증명을 통해 법적인 지위가 바뀌거나 변동될 사항이 전혀 없다느 것이죠. 단지 점유자에게 현재의 상황을 바로 인지시키고 설득하기 위한 서류에 지나지 않습니다.

 

누구든 얼굴을 보고 이야기하거나 유선상으로 이야기할 때는 자신의 주장만을 앞세우기 쉽습니다. 그래서 온전한 대화가 이루어지기 어렵죠. 하지만 서류를 통해 의사를 전달하면 현 상황에 대해 차분하면서도 상세하게 설명할 수 있고, 내용증명을 작성한 사람의 의지를 고스란히 담아 보다 효과적으로 전달할 수 있습니다.

 

2. 부동산 점유이전금지 가처분 신청

 

점유자가 내용증명을 송달받은 후에도 묵묵부답으로 일관하고 대화를 원치 않는다면 더 기다리는 것은 별 의미가 없습니다. 이때는 바로 다음 절차에 돌입해 현재 점유자가 또 다른 제 3자에게 점유를 넘기는 것을 금지하는 '부동산 점유이전 금지 가처분 신청'을 해야 합니다.

 

점유이전을 금지하는 이유는 여러가지가 있습니다.

 

첫 번째 목적은 인도명령결정을 받아 강제집행을 하기 위해 해당 부동산을 방문했을 때 혹시라도 점유자가 바뀌어 있는 경우를 방지하기 위해서입니다. 사전에 인도명령이 신청된 점유자가 아닌 제3자가 그 부동산을 점유하고 있는 경우에는 원칙적으로 그 제 3자가 앞으로 다시 인동명령결정문을 받아 강제집행을 재신청해야 합니다.

 

일이 여간 복잡해지는 것이 아닙니다. 점유이전금지 가처분을 신청하면 며칠 이내에 받아들여집니다. 점유이전금지 가처분이 내려지고 난 후에는 설령 점유자가 바뀌더라도 절대 인정되지 않습니다.

 

 

두 번째 목적은 점유자로 하여금 낙찰자를 잊지 않게 하기 위함입니다. 점유이전금지가처분 신청이 받아들여지게 된다면 집행관이 해당 부동산을 방문하여 가처분 결정문을 집 내부 가장 잘 보이는 곳이 붙이게 됩니다.

 

그렇게 될경우 점유자는 싫든 좋든 집 안을 오가며 그 부착물을 발견할 때마다 낙찰자를 떠오르게 됩니다. 이를 통해 대화를 원하지 않더라도 점유자라 하더라도 협상 테이블로 나와 낙찰자와 이야기를 나눠야 할 필요성을 확실히 깨닫게 만들 수 있습니다.

 

 

대부분 2번째 단계에서 낙찰자에게 연락을 하는 경우가 많습니다. 첫 통화에서 상대방이 어떤 태도로 나오건 중요하지 않습니다. 계속 대화를 피하던 점유자가 연락을 먼저 했다는 것만으로도 70% 이상 주도권을 갖고 있는 것과 다름없으니까요.

 

3. 인도명령에 따른 강제집행

 

인도명령에 따른 강제집행은 명도의 마지막 종착역입니다. 협의가 되지 않은 점유자에 대해 인도명령신청이 필수적입니다. 많은 분들이 인도명령과 강제집행에 대해 혼동하는 경우가 많은데요. 엄연히 둘은 다릅니다.

 

인도명령은 명도를 돕는 편리한 도구 인 셈인 반면, 강제집행은 인도명령결정 이후 이 결정문에 의해 실제로 집행하는 것입니다.

 

다시 말해 인도명령 결정 후에 강제집행이 진행되는 순서라고 보시면 됩니다.

 

인도명령과 강제집행은 낙찰자가 가진 힘을 보여줌으로써 점유자가 협상 테이블에 앉도록 압박하는 것입니다. 물론 점유자가 끝까지 협상 테이블에 앉지 않으려고 한다면 어쩔 수 없이 물리력을 행사할 수밖에 없겠죠.

 

인도명령을 신청할 경우 보통 배당기일 이후에 인도명령결정문이 낙찰자와 점유자 모두에게 보내지게 됩니다. 하지만 점유자가 소유자이거나 배당을 받지 못하는 임차인인 경우에는 배당기일 전에 보내집니다. 송달증명원을 발급받은 후에는 강제집행을 신청할 수 있습니다.

 

점유자가 사정이 있어서 결정문을 송달받지 못했거나 혹은 고의로 송달을 받지 않으면 2차례 재방문 후 공시송달 처리되며, 14일 후부터 송달의 효력이 발생하게 됩니다.

 

---

 

통상적으로 부동산 명도소송 전 대화를 통해 명도를 마무리하는 점유자가 90% 이상입니다. 내용증명을 보내고 협상을 통해 명도를 한 점유자는 7% 정도, 계고장을 붙이고 협상을 하고 명도를 마친 점유자가 3% 정도 됩니다. 다시 말해 강제집행까지 가는 사례는 매우 매우 드뭅니다.

 

그 이유는 강제집행을 신청하는 시점까지도 점유자와 감정적인 충돌을 없었기 때문입니다. 나와의 적이 아닌 나와는 다른 의견을 갖고 있는 한 사람이라고 생각하는 것이 편하실 겁니다.

 

 

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.