부동산 경매 절차 9단계 알아보기

부동산 경매 절차를 알아보다 우연히 이 글을 만나셨나요?

 

 

오늘 글은 부동산 경매 절차 중 가장 큰 9단계를 살펴보려 합니다. 불필요한 내용들을 덜어내고 아주 기본적인 내용이지만 그만큼 꼭 필요한 엑기스 정보들만을 뽑아보았습니다.

 

 

3분만 투자하셔서 글을 읽어보시더라도 부동산 경매 절차에 대한 전반적인 내용을 이해하실 수 있을 거라 확신합니다.

 

 

그럼 바로 시작해보겠습니다.

 

부동산경매는 채무자가 약속된 날짜에 맞게 채권자에게 원금이나 이자 등을 갚지 못해 진행되는 강제 매각 절차를 말합니다. 먼저 부동산 경매 절차가 어떻게 이루어지는지 알아야 이후 구체적인 계획을 잡으시는데도 도움이 되겠죠?

 

1. 경매신청 접수

 

정해진 법적 절차에 따라 해당 부동산이 위치한 지역을 관할하는 법원에 경매 신청서가 접수되면 경매가 이루어집니다. 지역에 따라 부동산을 관할하는 법원은 정해져 있습니다. 서울에는 5개의 지방법원이 각 지역에서 경매에 나온 부동산들을 총괄 담당하고 있고, 도와 광역시에는 1~2개씩 있는 관할 법원이 지정된 구역의 경매 사건을 관리하고 진행해 주십니다.

 

 

 

2. 감정평가

 

경매신청서가 접수되면 관할 법원에서는 경매신청이 적법한 절차에 의해 진행되었는지를 확인합니다. 그리고 문제가 없다면 그 부동산에 경매기입등기를 마친 후 감정평가를 진행합니다.

 

 

여기서 감정평가란 해당 부동산이 지금 얼마만큼의 가치를 갖고 있는지 객관적인 지표에 의해 평가하는 것입니다. 보통 감정평가 금액과 시세는 어느 정도 차이가 있기 마련입니다.

 

 

3. 배당 신청 

 

 

감정평가 과정에서 법원은 해당 부동산을 취득하려는 각종 이해관계자, 예를 들어 채권자, 임차인 그리고 관공서 등이 있겠죠? 이 분들에게 배당을 요구하기 위해 필요한 서류들을 제출하라고 알려주십니다.

 

 

임차인이라면 임대차 계약서를 첨부하여 정해진 기일까지 배당을 신청해야만 본 경매를 통해 임차보증금을 돌려받을 수 있습니다.

 

 

혹시라도 임대차계약을 맺고 현재 살고 있는 부동산이 경매에 부쳐진다면 반드시 정해진 기일 내에 배당신청을 해야 한다는 것을 기억하셔야 합니다.

 

 

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4. 입찰일 확정

 

배당신청까지의 부동산 경매 절차가 모두 마무리되면 입찰일이 정해집니다. 처음 경매사건이 접수된 때부터 실제 입찰일까지는 빠르면 6개월 `길게는 1년 이상도 소요됩니다. 입찰일이 확정되기 전까지가 채권자와 이해관계자들이 관련된 법적 절차를 진행하는 과정이었다면, 입찰일이 확정된 이후부터는 주로 입찰자와 관련된 과정입니다.

 

5. 최고가 매수신고인 선정

 

해당 경매 사건의 입찰에 참여하게 된 사람들 중 가장 높은 가격을 제출한 사람이 최고가 매수신고인(통칭 낙찰자)이 됩니다.  다시 말해 내공이나 실력과는 무관하게 무조건 가장 높은 가격을 적으면 원하는 부동산을 낙찰받을 수 있는 것입니다.

 

 

하지만 부동산경매의 목적은 '낙찰'이 아닌 '수익'에 있다는 것을 반드시 기억해야 합니다.

 

 

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6. 매가허가결정 

 

부동산을 낙찰받은 날로부터 7일 후에는 매각허가결정이 내려집니다. 이는 지금까지의 매각 절차가 적법하게 진행되었음을 관할 법원이 확인하고 평가해 최종적으로 선고하는 것입니다. 특별한 하자만 없다면 매각허가결정은 무난히 나오게 됩니다.

 

 

매각허가결정이 난 후에는 낙찰자의 지위가 최고가 매수신고인에서 매수인으로 올라가게 됩니다. 매수인이 되면 해당 경매사건의 이해관계자로 인정되어 사건기록부를 열람할 수 있는 자격을 얻습니다. 다시 말해 매수인이 되면 소유자, 임차인, 이해관계자들에 대해 더 많은 정보를 얻을 수 있는 권리가 생기는 것이지요.

 

 

7. 매각허가결정에 대한 확정

 

매각허가결정이 나온 날부터 일주일이 지나면 매각허가결정에 대한 확정판결이 나옵니다. 해당 부동산과 관련된 이해관계자들이 경매사건의 매각 절차에 대해 이의를 제기할 수 있는 때는 확정판결 전까지입니다. 확정판결이 난 후에는 매각 절차가 순차적으로 진행됩니다.

 

 

8. 잔급 납부

 

매각 허가결정에 대한 확정판결이 내려지면 잔금납부기일이 잡힙니다. 매수인이 잔금을 납부해야 하는 최종일자가 결정되는 것입니다. 잔금은 보통 부동산을 낙찰받은 날로부터 30에서 45일 안에 마무리하게 됩니다.

 

 

9. 명도

 

해당 부동산을 점유하고 있는 사람을 원만한 협의 또는 강제집행 절차를 통해 이사를 내보내는 과정 및 결과를 통틀어 명도라고 합니다. 명도를 잘하면 분란 없이, 적은 비용으로, 짧은 시간 내에 이사를 마칠 수 있습니다. 좋은 부동산을 낮은 가격으로 낙찰받았다고 하더라도 명도 과정에서 수개월이라는 시간이 지연되고 점유자와 계속해서 마찰을 겪게 될 경우 투자 수익률은 크게 떨어지게 됩니다.

 

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지금까지 9가지 경매 진행 절차에 대해 알아보았습니다.

 

 

각 단계별 필요한 정보들은 순차적으로 블로그에 업로드해보도록 하겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사드립니다.